Immobilienbewertung
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Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland stark gestiegen. Vor allem in Ballungsräumen gibt es kaum noch günstige Häuser oder Wohnungen auf dem Markt. Zugleich sehnen sich viele Menschen nach einer eigenen Immobilie, in der sie sich dauerhaft wohlfühlen können. Eigentümer, die daran denken, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen, stellen sich stets die Frage, welchen Verkaufspreis sie für ihre Immobilie veranschlagen können. Auch Käufer möchten wissen, welcher Preis für ihr Wunschobjekt angemessen ist. Um objektiv und realistisch den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen zu können, gibt es professionelle Verfahren zur Wertermittlung.
Welchen Vorteil bietet eine professionelle Wertermittlung für Verkäufer?
Die wichtigste Frage für Verkäufer einer Immobilie lautet: Was ist der richtige Verkaufspreis? Schließlich möchte man den Preis nicht zu niedrig ansetzen und auf diese Weise womöglich weniger Geld erlösen, als potentielle Käufer bezahlt hätten. Eine Recherche auf gängigen Plattformen kann durchaus grobe Anhaltspunkte bieten, wirklich aussagekräftig sind die Preise anderer Immobilien aber nicht. Einerseits weiß man nämlich nicht, welcher Preis in der Realität tatsächlich bezahlt wurde und andererseits muss jede Immobilie aufgrund ihrer zahlreichen Eigenheiten individuell betrachtet werden.
Einige Verkäufer fahren die Strategie, den Kaufpreis zunächst sehr hoch anzusetzen und dann sukzessive zu mindern, bis sich ein Käufer findet. Auch wenn diese Vorgehensweise nachvollziehbar klingt, raten Experten dringend davon ab. Häuser und Wohnungen, deren Preis mehrmals gesenkt wird, gelten auf dem Markt als „verbrannt“. Mögliche Interessenten sehen in der schrittweisen Reduzierung des Kaufpreises ein deutliches Warnsignal – mit der Immobilie stimmt offenbar etwas nicht. Auch wenn das Objekt in tadellosem Zustand ist, werden potentielle Käufer einen Bogen um das Angebot machen. Die Folge: Letzendlich wechseln solche Immobilien für weniger Geld den Besitzer, als der Markt eigentlich bereit gewesen wäre dafür zu bezahlen.
Welchen Vorteil bietet eine professionelle Wertwermittlung für Käufer?
Viele Menschen sind auf der Suche nach einem neuen Haus oder einer neuen Wohnung. Sobald sie ein Objekt gefunden haben, das ihnen zusagt, machen sie sich Gedanken über die Finanzierung. Naturgemäß wollen Verkäufer in den Verhandlungen den höchstmöglichen Preis, Käufer den niedrigsten Preis erreichen. Im Idealfall einigen sich die Parteien auf einen fairen Preis, der durch ein Wertgutachten ermittelt wird.
Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Personen die größte Investition des Lebens dar. Nur wenige Menschen können den Kaufpreis vollständig mit Eigenkapital bestreiten. Um den Kauf dennoch zu ermöglichen, schließen die Käufer eine Finanzierung durch eine Bank ab. Dabei wird dem Kreditgeber in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit eingetragen. Damit wird der Kredit abgesichert, falls der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann.
Wie hoch der Kreditrahmen ausfällt, hängt neben dem Einkommen der Kreditnehmer auch davon ab, wie hoch der objektiv ermittelte Wert der Immoblie ist. Eine professionelle Wertermittlung gibt Kaufinteressenten somit frühzeitig verlässliche Informationen darüber, was finanziell darstellbar ist.
Was versteht man unter dem Verkehrswert?
Als Verkehrswert bezeichnet man den Preis, den ein Wohnobjekt realistisch betrachtet am Markt erzielen wird. Der Verkehrswert wird nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen festgelegt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung.
Welche Verfahren können zur Wertermittlung herangezogen werden?
Um einen möglichst objektiven Vergleich zu ermöglichen regelt in Deutschland die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken die Verkehrswertermittlung von Immobilien.
Anwendung finden dabei drei unterschiedliche Verfahren.
Bei diesem Verfahren wird die Immobilie in Bezug zu ähnlichen Immobilien gesetzt, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Die tatsächlich erzielten Kaufpreise werden in einer Statistik erfasst, welche die Grundlage für den Vergleich bildet. Unter Umständen kann das zur Folge haben dass der ermittelte Wert unter dem ehemaligen Kaufpreis liegt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich die Wohnumgebung durch eine Lärmquelle verschlechtert hat.
So enttäuschend diese Nachricht für die Eigentümer auch sein mag, das Vergleichswertverfahren liefert sehr realistische Ergebnisse für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen.
Um den Wert der Immobilie möglichst genau zu bestimmen, werden zudem zahlreiche wertmindernde und -steigernde Faktoren berücksichtigt:
- Bauweise
- Baujahr und Restnutzdauer
- Größe
- Lage
- Ausstattung
Beim Sachwertverfahren ermittelt man den Boden- und Gebäudewert gesondert. Dabei verfolgt man die Grundfrage: „Wie teuer wäre es, das Objekt heute neu zu errichten?“. Die Antwort auf diese Frage bildet den Ausgangswert. Davon zieht man im nächsten Schritt die altersbedingte Wertminderung ab.
Zur Objetivierung trägt maßgeblich bei, dass die Herstellungskosten seit dem Jahr 2010 gesetzlich durch die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts festgelegt sind. Dadurch lassen sich verschiedene Immobilien wesentlich besser miteinander vergleichen.
Im Anschluss daran erfolgt eine Marktanpassung. Dabei findet die aktuelle Marklage auf dem Immobiliensektor ebenso Berücksichtigung wie regional unterschiedliche Baukosten. Handwerkerleistungen sind beispielsweise in Metropolregionen teuerer als auf dem Land.
Das Sachwertverfahren gewinnt besonders dann an Bedeutung, wenn nicht ausreichend Vergleichswerte vorliegen oder sich die Immobilie besonders spezifisch darstellt . Häufig ergänzen sich Sachwert- und Vergleichswertverfahren auch, um ein noch differenzierteres Ergebnis zu erhalten.
Für Häuser und Wohnungen, die derzeit vermietet oder verpachtet sind, gibt es eine dritte Methode zur Wertermittlung: das Ertragswertverfahren. Im Mittelpunkt der Wertermittlung steht dabei die Frage, wie hoch die zu erwartenden Erträge aus Vermietung oder Pacht voraussichtlich anfallen, bevor die fragliche Immobilie die Dauer ihrer Restnutzung überschritten hat. Von diesem Betrag, auch Rohertrag genannt, zieht man in einem weiteren Schritt sämtliche Bewirtschaftungskosten (z. B. Betriebskosten und Instandhaltungskosten) ab. Zuletzt wird dann der sog. Liegenschaftszins eingepreist, der den örtlichen Mietspiegel wiedergibt.
Die Berechnungsmethode ist weniger für Eigennutzer, sondern vielmehr für Kapitalanleger von Interesse. Da dieses besondere Verfahren sehr anspruchsvoll ist und nur mit detaillierter Kenntnis des jeweiligen Immobilienmarktes korrekt angewendet werden kann, sollte dafür stets professioneller Rat eingeholt werden.
Fazit: Die korrekte Wertermittlung als Basis für den Immobilienverkauf
Ganz gleich, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder erwerben wollen, eine professionelle Wertermittlung hilft Ihnen dabei, einen realistischen Preis für die betreffende Immobilie zu finden. Als Verkäufer können Sie auf diese Weise einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen, als Käufer profitieren Sie von der Sicherheit, die Immobilie nicht überteuert zu erwerben.
Häufige Fragen zum Thema Immobilienbewertung
In die Immobilienbewertung fließt alles ein, was das Gebäude (oder die Wohnung im Mehrfamilienhaus) und seine Umgebung betrifft. So beispielsweise die Lage und Grundstücksgröße, das in der Region oder dem Stadtteil vorliegende Preisniveau und die Infrastruktur. Die Lage ist ein Schlüsselkriterium und kann daher nach oben oder unten Einfluss auf den ermittelten Wert nehmen. Des Weiteren steht die Immobilie selbst im Mittelpunkt einer Bewertung. Dabei sind Eckdaten wie die Wohn- und Nutzfläche sowie die Grundstücksfläche bei Häusern relevant. Zudem werden alle weiteren Aspekte der Immobilie berücksichtigt, allen voran wann die Immobilie gebaut wurde, wie gut sie erhalten und wie energieeffizient sie ist – beispielsweise mit Hinblick auf die Heizungsanlage sowie Wärmeisolierung. Bereits durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen werden ebenfalls berücksichtigt. Die Ausstattung fließt ebenso in die Preisbildung ein, beispielsweise die Sanitäranlagen im Badezimmer, der Bodenbelag und ob eine Einbauküche oder andere Anlagen vorhanden sind.
Wir bieten Wertermittlungen für verschiedene Häuser (zum Beispiel Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte) sowie Wohnungen unterschiedlicher Art an – vom kleinen Appartement bis hin zum Penthouse oder Loft. Des Weiteren übernehmen wir Grundstücksbewertungen und können Sie hinsichtlich des Wertes von Kapitalanlagen, beispielsweise Mehrfamilienhäusern beraten. Hinsichtlich der Bewertung von Gewerbeimmobilien empfehlen wir Ihnen gerne Partner aus unserem verlässlichen Netzwerk.
Online-Immobilienbewertungen sind eine kostengünstige und wirtschaftliche Möglichkeit, um einen angemessenen Preis für die Immobilie ermitteln zu lassen. Besonders gut funktioniert diese mit entsprechenden Vergleichsobjekten in der Nähe beziehungsweise bei einem ausreichend umfangreichen Datensatz. Übernimmt ein Gutachter eine Immobilienbewertung, darf dieser als Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten ausstellen. Dieses betrachtet die Immobilie höchstindividuell, ist weitaus umfangreicher und hat daher auch vor Gericht Bestand – zum Beispiel bei Rechtsstreitigkeiten oder bei Vermögensteilungen nach einer Scheidung oder aus einem Erbe. Eine Bewertung durch den Gutachter kann ebenso sinnvoll sein, wenn die Immobilie ein echtes Unikat oder beispielsweise eine Luxus-Immobilie ist, für die keine angemessenen Vergleichswerte existieren.
Sie benötigen einen aktuellen Grundbuchauszug, welcher unter anderem die Eigentumsverhältnisse, mögliche Vereinbarungen zum Nießbrauchrecht und belastete Hypotheken/Schulden enthält. Die Flurkarte ist ein weiteres Dokument, das Informationen zur Größe und Lage des Grundstücks enthält. Technische Bauzeichnungen und Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis sind ebenso notwendig wie verlässliche Angaben zur Wohnfläche und gegebenenfalls Grundrisse. Falls Modernisierungen vorgenommen wurden, müssen diese hinsichtlich ihres Umfangs und des Zeitpunkts mit Rechnungen belegt werden. Teilweise werden spezielle Unterlagen benötigt, zum Beispiel bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern (Dokumentation der letzten Eigentümerversammlungen), zum Denkmalschutz (sofern dieser besteht) oder Erbbaurecht.